Mietrecht: Mieterhöhungen nach Modernisierung der Heizung nach dem GEG

Am 08.09.2023 beschloss der deutsche Bundestag das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), zur Änderung der Heizkostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsverordnung.

Um das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, sollen ab Januar 2024 bei Neubauten in Neubaugebieten nur noch Heizungen installiert werden, die mit 65% erneuerbarer Energien betrieben werden. Es wurde dabei eine Übergangsregelung gefunden:

Für Neubauten gelten die Regeln ab 2024, für Bestandsbauten in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2026 und für Bestandsbauten in Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2028, es sei denn, es erfolgte zuvor eine kommunale Wärmeplanung.

Zum Schutz des Mieters vor einer finanziellen Überforderung wurden in diesem Zuge Änderung im Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) vorgenommen.

Dem § 555b BGB wurde durch die Neufassung gemäß Beschlussempfehlung eine Nr. 1a eingefügt:

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, … durch die mittels Einbaus oder Ausstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des GEG erfüllt werden.“

Diese Ergänzung ist besonders relevant für die Frage nach Mieterhöhungen nach einer erfolgten Modernisierung der Heizung.

Bei einer „baulichen Veränderung“ handelt es sich um ein weit auszulegendes Merkmal. Nicht nur solche Maßnahmen, die mit einem Substanzeingriff einhergehen, sondern auch Veränderungen, die die Anlagetechnik eines Gebäudes betreffen, sind darunter zu verstehen. Bei Modernisierungsarbeiten im Sinne des GEG handelt es sich regelmäßig um bauliche Veränderungen.

Die „Heizungsanlage“ des § 555b Nr. 1a BGB (neu) muss § 71 GEG entsprechen.

Das bedeutet, dass 65% der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bestehen muss. Auch die Nutzung von Biomasse ist beispielsweise erlaubt.

Darüber muss ein Nachweis erbracht werden. Es gibt verschiedene Optionen, wie dieser erfolgen kann: Zum einen gibt es den individuellen Nachweis aus § 71 II GEG und zum anderen das vereinfachte Nachweisverfahren des § 71 III GEG.

In § 71 GEG wird der Begriff der „Heizungsanlage“ nicht definiert. Es kann jedoch auf § 3 III 1a Nr. 14a GEG (neu) zurückgegriffen werden.

„[Eine] Heizungsanlage [ist] eine Anlage zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kombination davon einschließlich Hausübergabestationen zum Anschluss an ein Wärmenetz und Wärmeüberträger von unvermeidbarer Abwärme, mit Ausnahme von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen i.S.d. § 2 Nummer 3, offenen Kaminen nach § 2 Nummer 12 und Badeöfen nach § 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe d der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vom 26. Januar 2010 (BGBl I S. 38) in der jeweils geltenden Fassung, …“

Der Begriff der Heizungsanlage ist eng auszulegen, was bereits aus der Gesetzesbegründung und auch aus der Systematik des GEG hervorgeht.

Zu einer Heizungsanlage im Sinne des § 555b Nr. 1a BGB (neu) gehören daher:

• Wärmeerzeuger oder die Übergabestation
• Ggf. Kosten der Wärmequelle
• Alle damit zusammenhängenden Materialkosten

Weitere Neuregelungen bezüglich der Mieterhöhungen

§ 559 BGB wurde ein neuer Absatz 3a eingefügt, der die Mieterhöhung nach einer Modernisierung bei Einbau einer neuen Heizungsanlage regelt. Sind die Voraussetzungen des § 559b Nr. 1 oder 1a BGB erfüllt, greift die sog. 50-Cent-Grenze. Das bedeutet, dass die Miete binnen sechs Jahren nicht um mehr als 0,50€ pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden darf.

Als Ergänzung zu § 559 BGB wurde § 559e BGB (neu) eingefügt. Er fordert als weitere Voraussetzung, dass eine Förderung durch den Vermieter bereits beansprucht wurde. Dann beträgt der Umlagesatz 10 % und es kann im Anschluss ein pauschaler Abzug für die Erhaltungsmaßnahmen in Höhe von 15 % vorgenommen werden.

Der Tatbestand des § 559 BGB mit seinen Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete bleibt vom neuen Absatz 3a unberührt, es soll der Mieter lediglich vor einer zu hohen finanziellen Belastung geschützt werden.