Mietrecht: Eigenbedarfskündigung

Verfasst am 01.07.2013
Nach der Erfahrung des Verfassers als Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist neben der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges der Eigenbedarf der wichtigste Grund des Vermieters, ein bestehendes Mietverhältnis beenden zu wollen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass steigende Immobilienkäufe regelmäßig zu einem Anstieg von Eigenbedarfskündigungen geführt haben.

Während der Mieter zu jeder Zeit ein bestehendes Mietverhältnis ohne Angabe eines Kündigungsgrundes ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen kann, kann der Vermieter nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt (§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB).

Hierunter werden die Fälle des Eigenbedarfs zusammengefasst.

Wie der gesetzlichen Regelung entnommen werden kann, ist für die Begründung einer Eigenbedarfskündigung nicht zwingend erforderlich, dass der Vermieter selbst die (noch) angemietete Wohnung nutzen will. Der Vermieter kann auch zugunsten eines Verwandten ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine solche Eigenbedarfskündigung ist aber nur dann zulässig, wenn das Verwandtschaftsverhältnis eng ist oder eine enge Bindung zu den Verwandten besteht. Dies ist zwischen dem Ehegatten des Vermieters, den Eltern des Vermieters, den Kindern des Vermieters und den Geschwistern des Vermieters, aber auch zwischen den Enkeln des Vermieters, den Schwiegereltern des Vermieters und den Stiefkindern des Vermieters der Fall. Im Übrigen kommt es darauf an, ob zu den Personen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, über die Verwandtscahft hinaus ein besonderes familiäres Verhältnis besteht (sog. familiäre Bindung). Hier ist der Einzelfall zu beurteilen, wobei bereits richterlich ein Eigenbedarf bejaht wurde für den Schwager bei besonders engem Kontakt, für Cousine und Großcousine sowie für leibliche Nichten und Neffen. Aber auch zugunsten Haushaltsangehöriger kann der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung erklären. Haushaltsangehörige sind alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in dem Haushalt des Vermieters aufgenommen worden sind und in enger Hausgemeinschaft mit ihm leben. Dazu gehören insbesondere Haushaltsgehilfen und Pflegepersonen.

Weitere Voraussetzung zur Erkärung einer Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die anderweitig vermietete Wohnung als Wohnung benötigt. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum er die Wohnung nutzen möchte, wobei die Entscheidung des Vermieters, die Wohnung für sich oder für die ganannten Bedarfspersonen zu nutzen, grundsätzlich zu achten ist und nur eingeschränkt anhand von objektiven Kriterien überprüfbar ist. Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des erklärten Eigenbedarfs ist allerdings nachzugehen.

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist, wie jede ordentliche Kündigung auch, fristgebunden. Der Vermieter muss unter der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt zunächst drei Monate (§ 573c Absatz 1 Satz 1BGB) und verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils drei Monate (§ 573c Absatz 1 Satz 2 BGB).

Zwingend hat der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung die genauen Gründe, die für den Eigenbedarf sprechen, in das Kündigungsschreiben mit anzugeben.

Niemals sollte der Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuschen. Dies kann für den Vermieter ein sehr teures Unterfangen sein. Sollte sich nach dem Auszug des Mieters herausstellen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war und tatsächlich nicht vorhanden war, kann der Mieter  vom Vermieter nicht nur seine Umzugskosten ersetzt verlangen, sondern auch die Differenz zwischen der alten Miete und der Miete für die neue Wohnung und dies sogar für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren.

Bei einer wirksam erklärten Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist der Mieter nur durch die Sozialklausel des § 574  BGB geschützt. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einem anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gestz selbst, und zwar, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

In jedem Fall sollte aber der Vermieter sicherstellen, dass im Rahmen der Eigenbedarfskündigung keine Fehler passieren. Vor diesem Hintergrund kann daher nur der Rat erfolgen, bereits vor dem Ausspruch einer solchen Kündigung sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen, bestenfalls durch einen erfahrenen Anwalt mit Schwerpunkt für das Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Markus Rauh 

-Rechtsanwalt-