Isolierte Kündbarkeit eines Stellplatzmietvertrages

Verfasst am 06.12.2013
Der BGH hat mit Beschluss vom 04.06.2013, Az. VIII ZR 422/12 dargelegt, dass ein Stellplatzmietvertrag isoliert kündbar ist, soweit keine Anzeichen dafür sprechen, dass dieser mit dem Wohnraummietvertrag eine Einheit bildet.

Bisher ist ständige Rechtsprechung, und hieran hat der BGH auch nichts geändert, dass Stellplätze, die im Rahmen eines Wohnraummietvertrages mit vermietet werden, nicht isoliert gekündigt werden können. Da es sich bei den Stellplätzen, die derart mit vermietet werden, um einen wesentlichen Bestandteil des Wohnraummietvertrages handelt, kann hier keine isolierte Kündigung erfolgen.

Anders kann dies allerdings sein, wenn neben einem Wohnraummietvertrag über einen Stellplatz isoliert ein Mietvertrag abgeschlossen wird.

Gibt es in diesem Vertrag keinen ausdrücklichen Hinweis, ob der Vertrag integraler Bestandteil des Wohnraummietvertrages sein soll oder nicht, so muss letztlich anhand von Indizien abgegrenzt werden, ob es sich um einen eigenen, isoliert kündbaren Stellplatzmietvertrag handelt oder nicht.

Ein isolierter Stellplatzmietvertrag könnte dann ausscheiden, wenn z. B. die Kündigungsfristen und Kündigungszeitpunkte im Stellplatzmietvertrag mit denen des Wohnraummietvertrages gleich laufen oder gar ausdrücklich abgestimmt sind. Auch eine Zahlung der Stellplatzmiete auf das gleiche Konto, ggf. unter gleicher Vertragsnummer, könnte für eine Verbindung beider Verträge sprechen. Letzlich kommt es auf die Gesamtschau der Indizien in die eine oder andere Richtung an.

Für den Vermieter muss es daher von Interesse sein, am besten im Stellplatzmietvertrag oder gar in beiden Verträgen klarzustellen, dass diese voneinander unabhängig sind und dementsprechend jeweils einzeln kündbar. Gerät der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten, hätte der Vermieter zumindest die Möglichkeit, sich schneller vom Stellplatzmietvertrag zu trennen, um einen neuen solventen Mieter diesbezüglich zu finden.

Von Seiten des Mieters muss das Interesse bestehen, möglichst einen Stellplatzmietvertrag in einen Wohnraummietvertrag einzubeziehen, wenn er diesen fest mit dem Wohnraummietobjekt verbinden möchte. Von Seiten des Vermieters kann dann keine isolierte Kündigung erfolgen, da dann für den Stellplatzmietvertrag die erheblich erschwerten Kündigungsmöglichkeiten für den Wohnraummietvertrag mit gelten.

Eine sorgfältige Vorbereitung sowohl von Vermieter- als auch Mieterseite vor Abschluss eines Stellplatzmietvertrages bzw. Wohnraummietvertrages in Kombination mit Stellplatzmietvertrag ist daher dringend anzuraten.

Markus Rauh

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht