Mietrecht: Kündigung des Wohnraummietvertrages bei gewerblicher Nutzung

Verfasst am 25.10.2013
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 31.07.2013, Aktenzeichen VIII ZR 149/13 entschieden, dass der Vermieter eines zu Wohnraum zwecken dienenden Objekts grundsätzlich die Nutzung zu gewerblichen Zwecken nicht dulden muss.

Im betreffenden Fall hatte der Mieter, der das Objekt ausdrücklich zu Wohnzwecken angemietet hat, seinen Geschäftsbetrieb – zumindest auf dem Papier – unter dieser Adresse geführt.

Der Vermieter, der dies letztlich in Erfahrung brachte, wollte dies nicht dulden und mahnte den Mieter ab. Als dieser sein Verhalten nicht änderte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag ordentlich.

Der Mieter wandte pauschal ein, dass er die Anschrift seiner Wohnmietadresse lediglich formal auch als Geschäftsadresse angab. Tatsächlich würden von dort keinerlei Geschäftstätigkeiten nach außen hin entfaltet. So würden dort weder Kunden empfangen noch Geschäftsfahrzeuge geparkt. Der Geschäftsbetrieb des Mieters würde sich daher in keiner Weise nachteilig bemerkbar machen. Er blieb den Beweis aber schuldig.

Dem erteilten nun sämtliche Instanzen eine Absage.

Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es in Ausnahmefällen einen Anspruch auf Duldung durch den Vermieter gibt. Dies allerdings nur dann, wenn tatsächlich aufgrund des Zuschnitts und der Art des Geschäftsbetriebes mit keinerlei nachteiligen Auswirkungen auf das Wohnraummietverhältnis zu rechnen ist. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür ist der Mieter.

Im streitgegenständlichen Fall war aufgrund von Art und Zuschnitt des vom Mieter geführten Gewerbebetriebes nicht von einem solchen Ausnahmefall auszugehen, sodass die Kündigung gerechtfertigt war.

Mieter, die in dem zum Wohnraummietzwecken angemieteten Objekt eine gewerbsmäßige Tätigkeit entfalten wollen, sollten unbedingt vor Beginn der Tätigkeit dies mit dem Vermieter ausführlich absprechen und am besten schriftlich fixieren. Ansonsten droht eine Abmahnung mit folgender Kündigung, sollte das Verhalten nicht eingestellt werden.

Am besten wäre es vorab anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um in Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung die rechtlichen Voraussetzungen und Möglichkeiten abzuklären, um einen etwaigen Anspruch durchzusetzen oder zumindest aber ein Gespräch mit dem Vermieter gut vorzubereiten.

Markus Rauh

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht