Kein Recht des Mieters auf gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23

Zum Fall:

Der Beklagte war seit dem Jahr 2009 Mieter in einer Zweizimmerwohnung der Klägerin in Berlin, wobei die monatliche Nettokaltmiete 460 € betrug. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthaltes vermietete der Beklagte die Wohnung ab Anfang des Jahres 2020 an zwei Untermieter für eine Nettokaltmiete von insgesamt 962 € monatlich (zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung 1.100 € monatlich) weiter. Eine Erlaubnis der Vermieterin zur Untervermietung holte er nicht ein.

Als die Vermieterin hiervon erfuhr, mahnte sie den Beklagten zunächst wegen unerlaubter Untervermietung ab, woraufhin sie das Mietverhältnis im Februar 2022 fristgemäß kündigte und auf Räumung der Wohnung klagte.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht Berlin wiederum gab ihr statt. 

Die Entscheidung des BGH: 

Der BGH wies die Revision des Beklagten zurück und entschied, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung sei wirksam, da der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung mit dem Ziel, Gewinn zu machen, schuldhaft verletzt hatte, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis durch die Vermieterin habe der Mieter nicht gehabt, weil er mit der Untervermietung Einnahmen erzielte, die seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen deutlich überstiegen.

Der BGH entschied: Eine Untervermietung zur Gewinnerzielung stellt kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Aus diesem Grund haben Mieter in diesem Fall keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung.

Auch wenn der Wunsch des Mieters, die von ihm zu tragenden Mietaufwendungen zu verringern, ein berechtigtes Interesse darstellen könne, sei die Erzielung einer Untermiete, die über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgeht, nicht hiervon umfasst.

Dieses Verständnis des berechtigten Interesses berücksichtige die in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden Rechtspositionen des Mieters und des Vermieters. Dass der Mieter durch die Untervermietung Gewinn erzielt, werde dem grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentumsrecht des Vermieters nicht gerecht.

Auch die Interessen der Untermieter würden durch diese rechtliche Beurteilung beachtet, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Fazit:

Mit seiner Entscheidung stellte der BGH klar: Mieter dürfen mit einer Untervermietung keinen Gewinn machen. 

Für Hauptmieter, die eine Untervermietungserlaubnis einholen möchten, empfiehlt es sich jedenfalls, präzise offenzulegen, wie hoch die vom Untermieter zu zahlende Miete sein soll.