Installation von Klima-Splitgeräten durch Wohnungseigentümer – BGH konkretisiert die Voraussetzungen des Gestattungsanspruchs nach § 20 WEG

Zum Fall:

Dem Verfahren lag ein Streit innerhalb einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde. Die Kläger waren Eigentümer einer Wohnung und wollten auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät installieren. Hierbei handelt es sich um eine zweiteilige Klimaanlage: Ein Teil des Geräts befindet sich innerhalb der Wohnung, während das erforderliche Außengerät an einer Außenwand des Gebäudes angebracht wird. Für die Verbindung beider Geräte muss die Außenfassade durchbohrt werden. 

Die Eigentümer beantragten deshalb auf der Eigentümerversammlung am 14. Dezember 2023, ihnen den Einbau des Klimageräts zu gestatten. Die erforderliche Mehrheit kam jedoch nicht zustande. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte den Antrag damit ab. Daraufhin klagten die Eigentümer auf Ersetzung des ablehnenden Beschlusses.

Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, wohingegen das Landgericht Berlin II den Eigentümern Recht gab und den verweigerten Gestattungsbeschluss durch eine entsprechende gerichtliche Entscheidung ersetzte. 

Die Entscheidung des BGH:

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision der Wohnungseigentümergemeinschaft zurück. Der Einbau habe für die anderen Eigentümer keine Beeinträchtigung zur Folge, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.

Nach § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bedürfen bauliche Veränderungen, also Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, grundsätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Der Einbau eines Klima-Splitgeräts, für das die Fassade durchbohrt werden muss, stellt laut dem BGH eine solche Bauliche Veränderung dar. Für die Beurteilung der Frage, ob der Einbau eines Klimagerätes „über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht“ und demnach eine Zustimmung erforderlich ist, ist nach § 20 Abs. 3 WEG entscheidend, ob durch den Einbau der Anlage die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. 

Hierzu sei nach Auffassung des BGH eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Es seien die nach Art. 14 GG grundrechtlich geschützten Eigentumspositionen derjenigen Wohnungseigentümer, die die Bauliche Veränderung vornehmen möchten, sowie auf der anderen Seite die Eigentumsrechte der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ergebe sich allein aus der Tatsache, dass ein größerer Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums – wie etwa ein Fassadendurchbruch – vorliege, nicht automatisch eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG. Vielmehr sei darauf abzustellen, ob sich die übrigen Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können.

Bei seiner Bewertung berücksichtigt der BGH die Zielsetzung der WEG-Reform aus dem Jahr 2020. Der Gesetzgeber wollte insbesondere ermöglichen, dass Wohnungseigentümer ihre Wohnungen leichter an sich stetig ändernde persönliche Gebrauchsbedürfnisse anpassen können. Sollte die Veränderung bei der späteren Nutzung zu einer Beeinträchtigung der Nachbarn führen, könnten auch nachträglich noch geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um diese zu beheben.

Bedenken hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem hinsichtlich der Lärmimmissionen geäußert, die bei der späteren Nutzung des Klimageräts entstehen könnten. Insbesondere könne hierdurch der Wert angrenzender Wohnungen beeinträchtigt werden. Nach Auffassung des BGH stehen solche voraussichtlich auftretenden Geräusche einem Anspruch auf Gestattung allerdings regelmäßig nicht entgegen. 

Wie stark eine Klimaanlage tatsächlich zu einer Lärmbelastung führt, hängt wesentlich von ihrer konkreten Nutzung ab. Aus diesem Grund hält es der BGH für sachgerecht, zunächst die tatsächliche Entwicklung nach der Installation abzuwarten und nicht bereits im Vorfeld den Einbau zu untersagen. Im konkreten Fall verfüge die Anlage insbesondere über die erforderliche Zulassung für den deutschen Markt und sei grundsätzlich geeignet, die einschlägigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm einzuhalten.

Sollte die spätere Nutzung dennoch zu Geräuschimmissionen führen, welche die maßgeblichen Grenzwerte überschreiten, könnten die betroffenen Eigentümer Abwehransprüche etwa nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 906 BGB geltend machen. In einem solchen Fall wäre derjenige Eigentümer, von dessen Wohnung die Störung ausgeht, verpflichtet, geeignete Maßnahmen zur Beseitigung der Beeinträchtigung zu ergreifen. Denkbar seien laut dem BGH hierbei insbesondere Einschränkungen hinsichtlich der Nutzungszeiten. Eine dauerhafte Stilllegung des Klimageräts könne hingegen regelmäßig nicht verlangt werden.

Fazit:

Durch seine Entscheidung hat der BGH die Rechte von Wohnungseigentümern gestärkt. Danach kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon gestattet wird. Um die Auferlegung nachträglicher Einschränkungen zu vermeiden, empfiehlt sich für die Praxis eine sorgfältige Planung und eine konkrete Beschreibung der geplanten Anlage. Dabei sollten unter anderem die Art und Position des Außengeräts, die erforderlichen Eingriffe in die Fassade, die Geräuschentwicklung sowie gegebenenfalls Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer berücksichtigt werden.