Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis

Verfasst am 25.06.2013
Mit dem Tod des Mieters wird ein Mietvertrag nicht automatisch beendet. Er verliert nicht seine Wirksamkeit, sondern wird grundsätzlich mit dem Erben fortgesetzt. Beiden Mietvertragsparteien, mithin dem Vermieter und dem Mieter steht dann ein Sonderkündigungsrecht zu. Beide können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind (§ 564 BGB).

Macht der Erbe von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, ist fraglich, ob er für Forderungen aus dem Mietverhältnis, die erst nach dem Tod des Mieters fällig werden, mit seinem eigenen Vermögen haftet. Diese Frage hat nun der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 23.01.2013 (Az. VIII ZR 68/12) geklärt.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war der Vater der Beklagten Mieter einer Wohnung. Mit seinem Tod wurde der Mietvertrag von der Beklagten als Erbin fortgesetzt, die von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht hatte. Dieses Recht wurde fristgerecht geltend gemacht. Der Kläger machte schließlich aus abgetretenem Recht der ursprünglichen Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin Ansprüche auf Mietzahlung beginnend ab dem Monat des Erbfalls sowie Schadenersatz wegen unvollständiger Räumung geltend, im Übrigen auch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache.

Hiergegen hat die Beklagte als Erbin die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB erhoben. Danach kann der Erbe, wenn die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens wegen Mangels einer den Kosten entsprechenden Masse nicht tunlich ist oder wenn aus diesem Grunde die Nachlassverwaltung aufgehoben oder das Insolvenzverfahren eingestellt wird, die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Dagegen meint der Kläger, dass die Beklagte für die nach dem Erbfall entstandenen mietrechtlichen Verbindlichkeiten aufgrund ihrer Stellung als Mieterin persönlich mit ihrem eigenen Vermögen haftet und ihre Haftung nicht auf den Nachlass beschränken kann.

Der BGH hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn der Erbe von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind. Damit kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken, er haftet also nicht mit seinem eigenen Vermögen.

Der Erbe sollte daher die Möglichkeit der Ausübung seines Sonderkündigungsrecht berücksichtigen, um für Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mit seinem eigenen Vermögen zu haften.

Markus Rauh

-Rechtsanwalt-