Aufrechnungsverbot in Mietverträgen

Verfasst am 02.11.2016
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.04.2016, Az: XII ZR 29/15 entschieden, dass Aufrechnungsverbote in Mietverträgen zwar zulässig sind, allerdings nur eingeschränkt.

Der Angelegenheit lag ein Gewerbemietraumvertag zugrunde.

Es gab zwischen den Parteien Streitigkeiten, die dazu führten, dass der Mieter mit angeblichen Gegenforderungen gegen die Miete aufgerechnet hat. Dies hat der Vermieter nicht hingenommen und den Mieter verklagt.

Der Vermieter bezog sich auf den Gewerberaummietvertrag, der u. a. eine Klausel enthielt, wonach der Mieter gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern kann. Als Gegenausnahme war geregelt, dass hiervon Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz in Folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind, ausgenommen sind.

Derartige Klauseln werden häufig verwendet. Sie erlauben dem Klauselverwender, sich vor Aufrechnungen zu schützen. Allerdings muss die Ausnahme gewahrt sein, dahingehend, dass mit unbestrittenen, rechtskräftigen oder entscheidungsreifen Forderungen aufgerechnet werden darf.

Im hier zugrunde liegenden Mietvertrag bestand allerdings die Besonderheit, dass die Ausnahme zugunsten des Mieters auf Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ beschränkt wurde. Der Mieter sollte daher keine Möglichkeit haben, mit anderen unbestrittenen, rechtskräftig festgestellten oder entscheidungsreifen Forderungen aus anderen Rechtsverhältnissen (z. B. Vertrag, unerlaubte Handlung o. Ä.) aufzurechnen. Der BGH sah die Gewerbemietraumklausel (wie in der Regel) als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) und prüfte diese daher im Lichte der §§ 307 ff. BGB.

In § 309 Nr. 3 BGB ist geregelt, dass der Klauselverwender die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen nicht ausschließen darf. Zwar hat der BGH festgestellt, dass § 309 Nr. 3 BGB nicht direkt auf Unternehmer Anwendung findet (§ 310 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 BGB). Allerdings sind auch solche Regelungen, die nicht direkt auf Unternehmer Anwendung finden können, immer mit zu berücksichtigen bei der Auslegung der allgemein anzuwendenden Regelung in § 307 BGB. § 307 BGB ist daher immer auch im Lichte der gesamten Regelungen zu § 309 BGB auszulegen.

Es wurde letztlich festgestellt, dass die Beschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit auf Forderungen „aus dem Mietverhältnis“ zu weit geht. Dem Mieter (und auch Unternehmer-Mieter) muss somit die Möglichkeit bleiben, mit Forderungen aufzurechnen, die nicht aus dem Mietverhältnis herrühren. Der BGH hat daher die Klausel als unwirksam angesehen, sodass dem Mieter die Aufrechnungsmöglichkeit grundsätzlich offensteht.

Da bei der Prüfung allgemeiner Geschäftsbedingungen i. d. R. das sogenannte Verbot der „geltungserhaltenden Reduktion“ gilt, konnte in diesem Falle die beanstandete Klausel auch nicht umgedeutet, ausgelegt oder mit eingeschränktem Sinngehalt angewendet werden.

Für Vermieter ist daher wichtig, bei der Verwendung derartiger Klauseln darauf zu achten, dass die Ausnahme zum Aufrechnungsverbot grundsätzlich offen formuliert ist, sodass auch mit anderen Forderungen, die nicht dem Vertrag zugrunde liegen, aufgerechnet werden kann.

Es ist daher ratsam, vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages diesen auf etwaige Fehlerquellen, insbesondere im Lichte der einschlägigen Rechtsprechung, überprüfen zu lassen, um späteren Ärger zu vermeiden.

Michael Stock

Rechtsanwalt