Eigentumswohnung als Kapitalanlage – Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers

Verfasst am 20.09.2016
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.06.2016, Az: III ZR 308/15 Hinweise zur Aufklärungspflicht von Anlagevermittlern bei Kapitalanlage in Form von Eigentumswohnungen gegeben.

Im zugrundeliegenden Fall hatte der Kläger auf Empfehlung/Beratung eines Anlagevermittlers/Anlageberaters eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben. Der Kauf wurde vollständig fremdfinanziert. Nachdem die Mieteinnahmen, die die Darlehensraten decken sollten, zurückblieben, wurde das Darlehen von der finanzierenden Bank gekündigt und die Zwangsvollstreckung betrieben. Die Eigentumswohnung konnte letztlich nur zu einem Bruchteil des Kaufpreises verwertet werden.

Im Nachhinein erfuhr der Käufer, dass die hinter dem Anlagevermittler/Anlageberater stehende Bank von Verkäuferseite eine Innenprovision in Höhe von 15 – 20 % erhalten hat. Der Kläger nahm hierauf die finanzierende Bank wegen Aufklärungsverschulden auf Schadenersatz in Anspruch.

Die Klage hatte in den ersten beiden Instanzen keinen Erfolg. Auf die Revision hin hat der BGH wichtige Hinweise gegeben, die sich künftig auch auf anderweitige Fälle auswirken dürften.

Bisher war offenbar streitig, ob bei Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung eine Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers-/Beraters über eine Innenprovision von über 15 % besteht. Es bestand bisher die Ansicht, dass dies nur für andere Kapitalanlageformen gilt. Unklar war auch, ob dies nur im Falle einer Vermittlung/Beratung durch Prospekt erforderlich ist.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass auch bei einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung auf Seiten des Anlagevermittlers-/Beraters eine Aufklärungspflicht besteht, soweit eine Innenprovision von über 15 % geleistet wird. Soweit nämlich der Verkäufer eines Objektes eine solche Provision an den Anlagevermittler-/Berater bzw. die dahinterstehende Bank leistet, so wird er i.d.R. diese Provision auf den Kaufpreis/Anschaffungskosten der Kapitalanlage aufgeschlagen haben. Je weniger werthaltig eine Kapitalanlage ist, desto höher ist i.d.R. der Aufschlag, sodass für den Kapitalanleger ein besonderes Bedürfnis besteht, über solche Innenprovisionen aufgeklärt zu werden. Erst dann kann der Kapitalanleger abwägen und einschätzen, inwieweit die Kapitalanlage tatsächlich werthaltig ist. Bei Verheimlichung einer derartigen Innenprovision läuft der Kapitalanleger ansonsten Gefahr, für eine wenig werthaltige Kapitalanlage zu viel zu bezahlen.

Eine Aufklärungspflicht besteht nicht für den Verkäufer selbst, da dieser in seiner Preisgestaltung vollkommen frei ist. Für den Anlagevermittler-/Berater besteht hingegen eine solche Verpflichtung direkt aus dem bestehenden Vertragsverhältnis mit dem Kapitalanleger, denn die Anlagevermittlung-/Beratung erfordert gegenüber dem Anleger eine richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für dessen Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sein könnten. Die Werthaltigkeit eines Anlageobjekts ist für den Anleger immer von besonderer Bedeutung, sodass die Tatsache einer Innenprovision, die regelmäßig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wurde, für die Anlageentscheidung wichtig sein muss.

Anleger, die in Eigentumswohnung/Grundeigentum als Kapitalanlage investiert haben, sollten daher immer dann, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass das Kapitalanlageobjekt wenig werthaltig war, überprüfen und in Erfahrung bringen, ob bei Abschluss der Kapitalanlage eine Innenprovision gezahlt und hierüber nicht aufgeklärt wurde. Dann besteht die Möglichkeit, den Vertrag rückabzuwickeln bzw. die Freistellung von weiteren Zahlungsverpflichtungen durchzusetzen.

 

Michael Stock

Rechtsanwalt