Schaden an Nachbars Grenzwand durch Gebäudeabriss

Verfasst am 10.06.2016
Der BGH hat mit Urteil vom 18.12.2015, Az: V ZR 55/15 entschieden, dass ein Grundstücksnachbar grundsätzlich für Beschädigungen der Nachbarmauer haftet, die durch den Abriss eines Anbaus entstehen.

Der geschädigte Nachbar hatte damals sein Gebäude direkt an die Grundstücksgrenze gebaut. Der andere Nachbar nutzte die Außenwand dieses Gebäudes für einen Anbau, d. h. die Außenmauer des geschädigten Nachbarns wurde als eigene Außenmauer für den Anbau genutzt. Bauen zwei Grundstücksnachbarn direkt an die Grundstücksgrenze, was grundsätzlich zulässig sein kann, so baut i.d.R. jeder sein Gebäude vollständig, d.h. mit eigener Außenmauer bis direkt an die Grundstücksgrenze, d.h. Mauer an Mauer. Bautechnisch möglich ist allerdings auch die Mitnutzung der Hausmauer eines bereits bestehenden an die Grundstücksgrenze hingebauten Gebäudes. Dies kann für beide Nachbarn von Vorteil sein. Der bereits bestehende Bau wird im Außenbereich geschützt, da die Außenmauer durch den Anbau quasi zur Innenmauer des anderen Gebäudes wird und damit nicht mehr der Korrosion durch Witterung ausgesetzt ist. Der andere Nachbar spart sich Material und Aufwand für eine eigene Außenmauer in diesem Bereich.

Problematisch wird es allerdings bei Abriss des Anbaus. Wird hierdurch nämlich die ursprüngliche Mauer des anderen Nachbarn beschädigt, so hat dieser gemäß Urteil des BGH einen Schadenersatzanspruch. Der Abriss muss so erfolgen, dass die Grundstücksmauer nicht beschädigt sondern in ihrem ursprünglichen Zustand hergestellt wird.

Im streitgegenständlichen Fall wurden allerdings Risse im Mauerwerk sowie Beschädigungen im Putz verursacht. Darüber hinaus gab es einen Feuchtigkeitsschaden, der vom inneren des Anbaus auf die Mauer des geschädigten Nachbarn übergegriffen hat.

Der Schädiger wandte ein, dass der Grundstücksnachbar damals die Zustimmung zum Anbau erteilt hat. Darüber hinaus gab es eine landesgesetzliche Nachbarregelung, die für den Schädiger mögli-cherweise günstiger gewesen wäre.

Den Einwänden erteilte der BGH allerdings eine Absage. Allein die Zustimmung zum Anbau eines Gebäudes bedeute nicht automatisch auch die Einwilligung in einen möglichen Schaden bei Abriss dieses Anbaus. Eine Zustimmung zum Anbau konnte in diesem Fall noch nicht einmal festgestellt werden. Der BGH deutete allerdings an, dass eine solche Zustimmung nur den Anbau selbst, aller-dings nicht den Abriss und die damit einhergehenden möglichen Schäden deckt.

Auch können landesrechtliche Spezialregelungen zum Nachbarrecht keinen deliktsrechtlichen Schadenersatzanspruch des Geschädigten verdrängen.

Dem Geschädigten wurde somit der Schadenersatzanspruch in entsprechender Höhe zugebilligt.

In derartigen Baukonstellationen sollten sich die Beteiligten am besten vor Baubeginn und Zustim-mung zur Maßnahme überlegen, welche Folgen später bei Abriss entstehen könnten. Vertragliche Regelungen wären hier sehr sinnvoll, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Dies liegt vorallem im Interesse des Anbauenden. Aber auch der Gebäudemauereigentümer sollte ein Interesse daran haben, Regelungen verbindlich zu treffen, auch wenn er grundsätzlich mit seinem Eigentum verfahren kann wie er will. Denn der Abriss des Gebäudes mit der Mauer ist grundsätzlich zulässig, d. h. der Anbauende kann keine Einwände gegen den Abriss des anderen Gebäudes vorbringen, soweit dessen Gebäude alleine auf dem eigenen Grundstück bis an die Grundstücksgrenze hingebaut wurde.

Freilich ist das übliche nachbarrechtliche Rücksichtsnahmegebot zu beachten, sodass es letztlich für beide beteiligten Grundstücksnachbarn sinnvoll wäre, klare und verbindliche Regelungen zu treffen, bevor ein derartiger Anbau erfolgt.

Michael Stock

Rechtsanwalt