Minderungsanspruch trotz Schadensverursachung durch den Mieter?

Verfasst am 04.02.2015
Der BGH hat mit Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13 für Vermieter und Mieter eine wichtige Entscheidung getroffen, die im Fall der Schadensverursachung die Frage klärt, wer im Falle des Bestehens einer Schadensversicherung die Beseitigung vornehmen muss und, inwieweit der Mieter aufgrund des von ihm verursachten Schadens sogar Minderung geltend machen kann.

Dem Fall lag ein übliches Mietverhältnis zugrunde, im Rahmen dessen der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auch eine Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt hat. Die Mieter bezahlten daher über die Betriebskosten auch für die Gebäudeversicherung mit.

In dem betreffenden Fall hat der Mieter (bzw. sein Kind) leicht fahrlässig einen Schaden verursacht, bei dem die Wohnung teilweise durch einen Brand beschädigt und nicht mehr nutzbar war.

Der Vermieter weigerte sich, die Gebäudeversicherung zur Beseitigung des Schadens in Anspruch zu nehmen. Er verwies auf die hierdurch entstehende Prämiensteigerung. Darüber hinaus verlangte der Vermieter vom Mieter Beseitigung des von ihm verursachten Schadens. Der Mieter wiederum minderte die Miete für die Dauer der fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung.

Der BGH hat letztlich die jeweiligen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis aufgeschlüsselt. Hiernach ist zunächst grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, d. h. auch bei Beschädigungen durch den Mieter besteht zunächst grundsätzlich die Verpflichtung des Vermieters weiter. Verursacht der Mieter nunmehr allerdings den Schaden schuldhaft, so hat der Vermieter seinerseits wieder einen Gegenanspruch auf Beseitigung des Schadens, was wiederum seine Verpflichtung zur Instandhaltung zurückstellt.

Hiernach wäre der Mieter verpflichtet gewesen, den Schaden zu beseitigen, da eine leicht fahrlässige und damit schuldhafte Verursachung vorlag.

Da allerdings über die Betriebskosten auch die Prämie für die Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt wurde, war wiederum der Vermieter verpflichtet, entweder diese Versicherung in Anspruch zu nehmen oder, falls er die Versicherung nicht in Anspruch nehmen möchte, seinerseits den Schaden selbst und damit im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zu beseitigen. Unerheblich war hierbei, dass der Mieter auch eine eigene Privathaftpflichtversicherung hatte. Diese ist nämlich solange irrelevant, solange auf Vermieterseite eine Gebäudeversicherung besteht, für die der Mieter mitbezahlt.

Da der Vermieter somit seiner (aufgrund Weigerung der Inanspruchnahme der Versicherung wieder aufgelebten) Instandhaltungspflicht nicht nachkam, hatte der Mieter seinerseits nunmehr das ihm gesetzlich zustehende Minderungsrecht, wovon er auch Gebrauch gemacht hat.

Dies hat der BGH bestätigt.

Für Vermieter bedeutet dies, dass im Falle der Umlage der Kosten einer Gebäude- oder sonstigen Versicherung auf die Mieter diese grundsätzlich auch in Anspruch zu nehmen wäre. Es greift das Prinzip der Leistung und Gegenleistung. Soweit vom Mieter eine Leistung über die Betriebskosten hierfür verlangt wird, so hat dieser im Schadensfalle auch Anspruch auf die versicherte Gegenleistung. Es steht dem Vermieter hierbei aber auch frei, die Versicherungsleistung nicht in Anspruch zu nehmen. Dann muss er aber die gesetzliche Instandhaltungspflicht selbst erfüllen.

Für Vermieter ist es somit wichtig, die gesetzlich vorgesehenen Vermieterpflichten zu kennen, um sich keinen Schadenersatz- oder Minderungsansprüchen der Mieter auszusetzen.

Mieter wiederum sollten genau wissen, was sie über die Betriebskosten mitbezahlen, um im etwaigen Schadensfalle auf bestehende Versicherungen oder sonstige Leistungsträger verweisen zu können.

 

Michael Stock

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Verkehrsrecht