Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Mietpreisspiegel benachbarter Gemeinde

Verfasst am 17.01.2014
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.11.2013 entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel einer benachbarten Gemeinde unwirksam ist, wenn die benachbarte Gemeinde nicht mit der betreffenden Gemeinde, in welcher das Mietobjekt liegt, vergleichbar ist.

Im betreffenden Fall hatte sich der Vermieter bezüglich eines in einer kleinen Gemeinde mit 4.500 Einwohnern liegenden Mietobjektes auf den Mietpreisspiegel der benachbarten Großstadt (500.000 Einwohner) berufen. Er hat hierbei sicherheitshalber, da er erkannt hat, dass hier keine Vergleichbarkeit vorliegt, einen Abschlag von 30 % vorgenommen.

In § 558a Abs. 4 BGB ist geregelt, dass die Verwendung von Mietspiegeln aus Nachbargemeinden zulässig ist, wenn zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der eigenen Gemeinde kein Mietpreisspiegel existiert, der fristgerecht aktualisiert wurde.

Problematisch ist hierbei jedoch, dass die betreffenden Gemeinden vergleichbar sein müssen.

Die erhebliche Abweichung in Bezug auf Größe, Infrastruktur und Bevölkerungszusammensetzung versuchte der Vermieter mit einem pauschalen Abschlag von 30 % zu kompensieren.

Dies ließ der Bundesgerichtshof nicht gelten.

Die Vergleichbarkeit der Gemeinden richte sich nämlich u. a. nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung sowie der Anbindung an Versorgungszentren. Es muss eine umfassende vergleichende Betrachtung stattfinden.

Durch einen pauschalen Abschlag auf den Mietpreisspiegel einer höherpreisigen Gemeinde können die Vergleichskriterien nicht umgangen werden.

Im betreffenden Fall hat der Bundesgerichtshof daher das Mieterhöhungsverlangen als unwirksam betrachtet.

Problematisch ist hierbei, dass das Verfahren auch nicht durch Nachschieben von Gründen „gerettet“ werden kann, da die Zustimmungsklage zum Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558b BGB innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben sein muss. War jedoch bereits das Mieterhöhungsverlangen aufgrund formaler Fehler unwirksam, kann die Frist zur Erhebung der Klage auch nicht mehr nachgeholt werden. Der Vermieter wäre daher gehalten, ein neues Mieterhöhungsverlangen zu formulieren, welches er dann nach neuer Klagefrist gerichtlich geltend machen müsste.

Nachdem das Mieterhöhungsverfahren ein streng formalisiertes Verfahren ist, bei dem erhebliche Fehler begangen werden können (und leider in der Praxis von Seiten der Vermieter häufig begangen werden) ist es hier ratsam, solch ein Vorhaben von Beginn an in anwaltliche Hände zu geben, um die verschiedenen Möglichkeiten der Durchsetzung abzuklären, bevor kostenträchtige Schritte eingeleitet werden.

Markus Rauh

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt